中指商酌院：1-11月50城住宅房钱累计跌幅扩大至3.04%

（原标题：中指商酌院：1-11月50城住宅房钱累计跌幅扩大至3.04%）

智通财经APP获悉，12月11日，中指商酌院发布2025年中国住房租出市集追溯与预测。2025年，住户服务收入预期仍偏弱，类似保租房供应增多影响，1-11月要点50城住宅平均房钱累计着落3.04%。战术方面，中央定调优化保险性住房供给，保租房供给有望从大限度筹建转向以需定建阶段，供应趋稳将有助于行业恰当脱手，《住房租出条例》实施率领住房租出市集圭表化发展。

培育市集化、专科化住房租出企业战术导向下，住房租出企业存在发展空间，租出住房REITs扩围扩容有助于企业回笼资金、优化金钱结构，酿成限度效应。同期，田户需求从“有房住”变为“住好房”，租出住房供给要侧重品性优化。在此布景下，企业应把抓战术窗口期，参与保租房筹集，打造优质产品、圭表运营，建立田户对品牌的信任度，同期把抓公募REITs战术机遇，实现高质料发展。

住宅租出价钱指数走势

（一）50城住宅房钱：1-11月房钱累计着落3.04%，跌幅较上年同期扩大0.32个百分点

1. 举座房钱：1-11月50城住宅房钱累计跌幅扩大至3.04%，3月起房钱联贯着落

2025年要点城市住宅平均房钱延续着落态势。受住户服务收入预期偏弱及保租房供应增多影响，本年以来要点城市住宅平均房钱延续小幅着落态势。字据50城住宅租出价钱指数，2025年1-11月，天下要点50城住宅平均房钱累计着落3.04%，累计跌幅较上年同期扩大0.32个百分点。11月，50城住宅平均房钱为34.4元/平淡米/月，环比着落0.60%，同比着落3.57%。

从房钱月度走势来看，仅2月房钱移时企稳，8月以来跌幅有所扩大。从全年脱手情况来看，要点城市住宅平均房钱仅在春节后的“返城季”（2月）出现了移时企稳，其余各月均着落，其中6-7月在年中毕业季需求开释支撑下，房钱环比跌幅有所收窄，8月以来房钱环比跌幅有所扩大。

图：2021年7月至2025年11月50城住宅平均房钱与环比涨跌幅

数据着手：中指数据CREIS

2. 城市房钱：1-11月50城中49城住宅房钱累计着落，一线城市房钱跌幅仍相对较小

从城市涨跌幅来看，1-11月50城中49城住宅房钱累计着落。具体来看，2025年1-11月，仅乌鲁木王人住宅平均房钱累计上升，涨幅为0.76%。着落城市中，温州、三亚、南京、海口等7个城市累计跌幅在5%以上，杭州、嘉兴、长沙、福州等19个城市累计跌幅在3%-5%之间，昆明、佛山、长春、广州等20个城市累计跌幅在1%-3%之间，银川、东莞、西宁累计跌幅在1%以内。

分梯队来看，各线城市住宅平均房钱均着落，一线城市房钱累计跌幅相对较小。字据50城住宅租出价钱指数，2025年1-11月，一线城市住宅平均房钱累计着落2.06%，跌幅较2024年同期收窄0.2个百分点；二线城市平均房钱累计着落3.66%，跌幅较2024年同期扩大0.7个百分点；三四线代表城市平均房钱累计着落2.65%，跌幅较2024年同期扩大0.3个百分点。

数据着手：中指数据CREIS

（二）投资讲演率：11月50城平均房钱房价比为2.23%，较上年末普及0.1个百分点

2025年，要点城市房钱房价比小幅普及。端正2025年11月，50个要点城市住宅房钱房价比为2.23%，较2024年12月（2.12%）普及0.1个百分点。具体来看，50城中仅三亚、太原、成都、嘉兴房钱房价比较2024年末微幅下降，其余46个城市均有普及，其中徐州、东莞、南通、呼和浩罕见城市普及幅度相对较大。

图：2025年11月50个要点城市房钱房价比

注：房钱房价比=2025年11月城市住宅平均房钱×12÷2025年11月城市二手住宅均价。

数据着手：中指数据CREIS

跟着近几年房价持续挽救，而住房租出市集圭表化、专科化程度和租住产品品性均有普及，类似住房租出市集的刚性需求支撑，房钱挽救幅度相对缓慢，要点城市房钱房价比持续普及。2025年11月，要点50城平均房钱房价比为2.23%，较2023年头低点提高0.25个百分点，住房租出投资讲演进一步改善。

图：2021年9月至2025年11月50城房钱房价比走势图

数据着手：中指数据CREIS

住房租出战术分析

“十四五”期间，我国住房租出市集由快速发展阶段迈向高质料发展阶段，“租购并举”住房轨制的成立持续深刻，供应端强调以保险性租出住房为抓手，经管住房租出市集的结构性问题，针对保租房筹集形貌和资金搭救均出台多项战术。同期，自启动试点以来，“十四五”期间公募REITs市集从起步逐步迈向常态化刊行阶段，金融搭救战术不休出台，为住房租出企业融资、格式退出提供了新渠说念。

2025年是“十四五”收官之年，中央定调优化保险房供给，各地通过收储转租、非居改租等存量周转举措拓宽保租房筹集渠说念。金融搭救方面，战术强调扩宽保险性住房再贷款使用范围，“782号文”出台推动租出住房公募REITs扩围扩容。行业监管方面，《住房租出条例》出台并实施，推动行业向圭表化、专科化处所发展，各地圭表经管的战术缓缓隐蔽租出住房备案、租出条约圭表、保险性住房分派、房源品性圭表等租出行径全链条。同期，在需求侧，各地政府积极优化公积金租房战术、披发住房补贴，指责住户租房职守。

（一）保租房供给：战术导向从扩大供给转向优化供给，收购存量商品房转租是现时紧要处所

“十四五”期间，中央屡次出台联系保租房成立筹集的战术，战术导向从扩大保租房供给到优化保险房供给。房源筹集形貌包括城中村房屋改进、集体用地成立、存量收储、非居改租等。

2021-2022年战术导向主要麇集于扩大保险性租出住房供给，经管新市民、后生东说念主等群体的住房难题。2023年战术强调将城中村改进与保险性住房成立相王人集，促进保租房筹集，探索诓骗集体成立用地成立保租房。2024年战术搭救收储去库存，并落实保险性住房再贷款、专项债收储等资金搭救战术，其顶用作保租房已有施行。

2025年，中央定调优化保险性住房供给。6月中办、国办发布《对于进一步保险和改善民生 遵循经管大家急难愁盼的宗旨》，其中淡薄“搭救各地统筹资金渠说念，加大保险性住房供给，率领搭救社会力量运营长久租出住房。”“率领搭救在保险性住房中加大兼顾职住均衡的寝室型、小户型后生公寓供给。”8月《中共中央 国务院对于推动城市高质料发展的宗旨》中淡薄“因地制宜发展保险性住房。”10月二十届四中全会审议通过《中共中央对于制定国民经济和社会发展第十五个五年筹备的建议》，淡薄“优化保险性住房供给，得志城镇工薪群体和万般难题家庭基本住房需求。”住建部部长倪虹题为《推动房地产高质料发展》的签字著述中进一步明确要“优化保险性住房供给。完善以公租房、保险性租出住房和配售型保险性住房为主的多线索住房保险体系。”

各部委屡次说起收购存量商品房，周转存量已经现时紧要处所。3月《政府处事讲演》明确“周转存量用地和商办用房，鞭策收购存量商品房，在收购主体、价钱和用途方面赐与城市政府更大自主权。”4月李强总理在北京调研东说念主才公寓时再次强调“收购存量商品房用作保险性住房，是促进房地产市集止跌回稳、保险和改善民生的紧要抓手。”5月，中办、国办印发《对于持续鞭策城市更新动作的宗旨》，强调“搭救诓骗存量低效用地成立保险性住房、发展产业、完善大家服务枢纽。”

专项债收储方面，1月财政部指出“专项债搭救收购存量商品房用作保险性住房的战术，正在配合联系行业驾御部门捏紧商酌，细化联系纪律安排。”3月《2024年中国财政战术推广情况讲演》，明确“鞭策专项债券搭救地皮储备和收购存量商品房用作保险性住房等处事。”11月《2025上半年中国财政战术推广情况讲演》，提到“各地积极扩大专项债券投向界限和用作格式成本金范围，要点用于投资成立、地皮收储和收购存量商品房用作保险性住房等。”从专项债收购存量商品房的情况来看，据中指监测数据，5月以来，浙江、四川、山东、湖南先后刊行专项债券收购存量商品房，端正11月忖度刊行金额36.6亿元。从操作层面看，收购存量商品房进程复杂，鞭策周期相对较长，非试点地区在启动项现在仍需报送住建部和财政部审核，短期内鞭策节律仍受限。

（二）金融搭救：住房租出金融搭救体系基本酿成，战术推动租出住房公募REITs扩围扩容

“十四五”期间，住房租出金融搭救体系基本酿成，包括中央财政城镇保险性安堵工程提拔资金、万般租出住房信贷服务、保险性住房再贷款、专项债收储、不动产私募基金试点、租出住房公募REITs等。

2021年，保租房纳入基础枢纽公募REITs试点范围。2022-2023年，为租出市集各参与主体提供专项金融搭救的战术密集出台，同期快速鞭策保租房公募REITs试点，实现保租房REITs从无到有的冲破，不动产私募基金试点启动，全周期信贷战术出台。2024年，租出金融17条崇拜出台，公募REITs格式常态化刊行，住房租出金融闭环进一步完善。

2025年，央行屡次强调要遵循推动保险性住房再贷款战术落地奏效。3月《政府处事讲演》、5月《2025年第一季度中国货币战术推广讲演》均淡薄“拓宽保险性住房再贷款使用范围”，意味着更多适合要求的格式或者获取战术资金的搭救，收购的房源类型或从住宅扩展到交易、办公等非住宅类房产，有助于周转市集存量资源。8月、11月发布的《中国货币战术推广讲演》均淡薄下一阶段将遵循推动保险性住房再贷款等金融战术纪律落地奏效。

战术搭救市集化长租房积极探索公募REITs刊行旅途，搭救跨地区扩募。9月国度发改委办公厅发布《对于进一步作念好基础枢纽界限不动产投资相信基金（REITs）常态化申诉保举处事的示知》（发改办投资〔2025〕782号），持续推动市集扩围扩容，战术淡薄要加速保险性租出住房等老到金钱类型格式申诉，积极商酌探索市集化租出住房等尚无保举刊行案例的新金钱类型格式的刊行旅途，同期饱读舞已上市的基础枢纽REITs通过扩募等形貌筹集资金购入优质金钱，基础枢纽REITs初度刊行上市满6个月后可申诉新购入格式，搭救跨区域通过扩募等形貌整合存量金钱。

保租房REITs迈入“首发+扩募”双轮驱动阶段。端正2025年11月，我国共有77支基础枢纽REITs首发上市，首发限度约1993亿元，其中8支为保租房REITs，首发限度约121亿元，刊行限度占比约6.1%。与此同期，保租房公募REITs扩募进程也在加速鞭策，6月中原北京保险房REIT扩募格式于上交所上市，保租房REITs迈入“首发+扩募”双轮驱动阶段，有望步入加速扩容新周期。

表：2025年保租房公募REITs首发与扩募联系的紧要事件

费力着手：中指商酌院轮廓整理

（三）行业监管：《住房租出条例》崇拜实施，行业监管投入“有法可依”新阶段

2025年9月《住房租出条例》崇拜实施，该条例是我国住房租出界限首部国度级的行政律例，从根底上改变了我国住房租出行业的法治环境。《条例》共7章50条，触及圭表出租承租行径、圭表住房租出企业动作、圭表经纪机构动作、强化监督经管、严格处事根究等内容。其紧要真义真义在于通过明确各方权责、强化市集监管，为构建稳固的租出关系提供轨制保险，从而推动酿成权责明晰、动作圭表的市集环境，为住房租出市集的长久庄重发展奠定法治基础。改日，跟着行业法治环境的完善，住房租出行业的圭表化程度，住房租出企业的市集化、专科化程度将进一步加深，有助于住房租出市集在保民生方面默契更大作用。

租客期待提高行业监管力度、圭表承租方动作、落实“租购同权”。租客调研扫尾显现，租客对监督经管，圭表住房租出企业和经纪机构动作的战术需求较为紧要，聘请“扩充官方条约范本”的受访租客占比达40%，聘请“打击弱点房源”“强化房钱监管及押金托管”“如期发布房钱指导价”的受访租客占比亦在35%以上。此外，租房已成为中枢一二线城市新市民、后生东说念主得志住房需求的紧要形貌，“落实租购同权”是租客的紧要需求，37%受访租客聘请此选项。

（四）地方战术：供给侧由大限度筹建向圭表经管退换，需求侧公积金搭救租房力度加大

据中指商酌院监测，2025年1-11月，我国地方政府共出台住房租出联系战术超150次。各月战术出台频次均在10次及以上，其中5月、7月、10月战术出台频次近20次。分城市来看，一线城市出台战术频次约40次，二线城市中重庆、天津、郑州、青岛、成都等地出台战术较多，均在3次及以上。

供给侧，多地强调完善“市集+保险”住房供给体系，战术导向由大限度筹建向圭表经管退换。市集培育方面，2025年，多地在战术方进取不竭强调完善“市集+保险”住房供应体系，但在保险性住房筹建旅途上存在一定互异，北京强调优化保险性住房供给，上海、天津等一二线城市要求扩大保险性租出住房供给，以应付大城市住房压力；而部分三四线城市明确相持“以需定建、以需定购”原则，强调字据实质需求动态掌抓保险对象和房源匹配情况。房源筹集方面，2025年房源筹集战术仍以收储转租为主，同期部分城市通过非居改租、周转农村闲置金钱等形貌成立房源，增多租出住房供给的同期有用周转低效存量金钱。圭表经管方面，各地亦积极出台住房租出市集圭表经管战术，缓缓隐蔽租出行径全链条，如租出住房备案、租出条约圭表、保险性住房分派、房源品性圭表等方面。

需求侧，公积金搭救战术收缩住户租房职守，多地出台东说念主才安堵、租房落户等战术，激勉租住需求。公积金搭救方面，战术主要麇集于三方面，一是搭救租房提真金不怕火公积金，二是提高公积金的提真金不怕火额度、频次，三是搭救公积金直付房租。东说念主口东说念主才方面，部分城市针对高校毕业生服务推出路线式安堵体系，求职、实习技术提供一如期限的免费住宿（如后生驿站），服务后可享受一定年限的服务长租优惠。同期，部分城市搭救租房落户，部分城市禁受什物配租和货币补贴等形貌，提高农业转变东说念主口的住房保险水平。

市集供求趋势

（一）保租房发展：多地完成保租房“十四五”筹集宗旨，保租房REITs收益保持稳固

1. 保租房筹集：多地完成保租房“十四五”筹集宗旨，改日或“以需定购、以需定建”筹集房源

“十四五”技术，我国住房保险体系成立取得权臣进展。2025年10月11日，在国新办新闻发布会上，住建部副部长董开国暗意，“十四五”技术，住建部遵循保险难题大家基本住房需求，充分推敲保险对象的实质情况互异，建立了包含公租房、保险性租出住房和配售型保险性住房的多线索住房保险体系，对新市民、后生东说念主等不同群体，在住房保险轨制上作出了相应安排。住建部部长倪虹暗意，“十四五”技术，天下累计成立筹集万般保险性住房和城中村、城市危旧房改进等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万大家。

从保租房筹集限度来看，“十四五”技术，天下商酌筹集成立保险性租出住房870万套（间），端正2023年底，已筹建保险性租出住房数目约573万套（间），完成“十四五”宗旨的66%。字据2024年国民经济和社会发展统计公报，全年天下配售型保险性住房、保险性租出住房和公租房等开工成立和筹集180万套（间）。2025年，保租房筹集形貌以“收储转租”“非居改租”等存量升沉形貌为主，端正2025年11月，部分省市已完成“十四五”期间保租房筹集宗旨。

表：“十四五”期间部分省市保租房筹集商酌完成情况（单元：万套）

注：标*为计较数据

费力着手：各地政府网站，中指商酌院轮廓整理

字据监测数据，江苏、上海、北京、四川、湖北、广西、桂林、中山、通辽、廊坊已完成“十四五”保租房筹集宗旨，部分省市尚未公布最新数据，但总体来看，无数省份可完成筹集任务。计算“十五五”技术保租房将更多按照“以需定购、以需定建”的模式，通过存量升沉与新建相王人集的形貌进行筹集。

2. 保租房REITs：底层金钱运营发达普及，基金收益保持稳固

格式运营：4支保租房REITs底层金钱举座出租率升至近五个季度高位

字据各保租房REITs最新表露的2025年三季度讲演，端正2025年9月末，八支保租房REITs的平均出租率均在93%以上，运营庄重。具体来看，中金厦门安堵REIT底层金钱延续基本满租状态，出租率与2025年二季度末基本持平，中原基金华润有巢REIT、汇添富上海地产租出住房REIT底层金钱平均出租率较2025年二季度末略有下降，中原北京保险房REIT等四支保租房REITs底层金钱平均出租率均升至近五个季度高位。

表：八支保租房REITs底层金钱格式不同期期出租率对比

数据着手：保租房REITs公开费力，中指商酌院轮廓整理

从各保租房REITs底层金钱对比来看，部分格式三季度运营发达存所普及。如中原北京保险房REIT底层金钱文龙家园、国泰海通城投宽庭保租房REIT底层金钱江湾社区三季度末出租率分裂为97.6%、94.1%，均为近两年最高。红土调动深圳安堵REIT底层金钱保利香槟苑格式，三季度末出租率达98.5%，较上季度末普及5.8个百分点，较上年末普及7.7个百分点。招商基金蛇口租出住房REIT底层金钱林下格式，三季度末出租率为97.6%，较上年末普及27.2个百分点，资历麇集租出爬坡阶段后，出租率已反超太子湾格式。

基金收益：三季度保租房REITs收益举座保持稳固，仅中原基金华润有巢REIT收入、净利润小幅下滑

三季度保租房REITs运营事迹庄重向好。字据最新表露数据，按可比口径计较，2025年三季度保租房REITs举座收入、净利润、可供分派金额同环比均有所增长，刨除中原北京保险房REIT扩募带来的影响，保租房公募REITs的事迹举座亦呈恰当态势。

表：保租房公募REITs中枢财务商酌数据

数据着手：保租房REITs公开费力，中指商酌院轮廓整理

基金收入方面，三季度仅中原基金华润有巢REIT有所下降。2025年三季度，中原北京保险房REIT受奏凯扩募影响，基金收入同环比增幅均超50%，拉动保租房REITs举座收入同环比增幅均超9%，刨除该基金后，三季度保租房REITs举座收入同环比增幅均在3%支配，其中仅中原基金华润有巢REIT收入小幅下滑，同环比降幅分裂为4.5%、3.7%。

净利润方面，三季度各保租房REITs产品间净利润走势分化。具体来看，招商基金蛇口租出住房REIT、汇添富上海地产租出住房REIT净利润基数较低，环比增幅均超80%，中原北京保险房REIT净利润同环比增幅均超30%，中原基金华润有巢REIT净利润同环比均有所下滑。

可供分派金额方面，三季度各保租房REITs环比均增长。具体来看，2025年三季度，中原北京保险房REIT、招商基金蛇口租出住房REIT可供分派金额环比增长较多，分裂为41.2%、14.6%，其他产品可供分派金额环比均小幅增长，增幅均在4%以内。同比来看，除中原北京保险房REIT的可供分派金额权臣增长外，其他保租房REITs的可供分派金额均相对恰当。

（二）企业发展花样：行业加速扩容，新增开业限度较上年增长，地方国企系增速依旧首先

战术推动下，住房租出行业提质扩容，限度化程度普及。“十四五”收官之年，我国“租购并举”住房轨制成立持续深刻，保险性租出住房成立稳步鞭策，“收储转租”“非居改租”等战术周转存量、增多租出住房供给的同期为住房租出企业带来发展契机，《住房租出条例》出台实施推动行业向圭表化、市集化、专科化处所迈进。同期，保租房REITs迈入“首发+扩募”双轮驱动阶段，市集化长租房积极探索公募REITs刊行旅途，拓宽企业融资渠说念，为企业发展提供坚实的金融支撑。要点城市住宅房钱房价比持续普及，住房租出投资讲演进一步改善，诱骗更多市集主体积极布局。头部企业加速资源整合与业务拓展，巩固行业首先地位。

新增开业、经管限度均较上年有所增长。字据中指商酌院监测数据，端正2025年11月，天下开业限度TOP30企业累计开业房源量达140.9万间，较2024年末增多15.3万间，增量较上年同期增多1.2万间，经管限度TOP30企业累计经管房源量达200.7万间，较2024年末增多18.7万间，增量较上年同期增多4.7万间。

表：端正2025年11月限度TOP30住房租出企业开业与经管房源限度

数据着手：中指数据CREIS

分类型来看，住房租出行业逐步酿成房企系限度首先，地方国企系主导保险，创业系、旅社系专注轻金钱运营的花样，万般型长租企业上风互补，得志多元化市集需求，推动行业高质料发展。

房企系长租公寓企业精确布局增量市集的同期通过多元互助模式周转存量金钱，“轻重并举”实现庄重推广，限度首先。增量开拓发面，部分房企系长租企业聚焦中枢一二线城市，通过拿地开拓并自持运营的形貌推广限度。存量周转方面，房企系长租企业通过改进自持金钱或与地方国企互助等形貌实现经管限度推广。举座来看，房企系长租企业限度上风隆起，行业首先地位较为褂讪。字据中指院监测，端正2025年11月，开业限度TOP30企业中，房企系长租企业忖度开业限度达65.5万间，较2024年末限度增多5.3万间；经管限度TOP30企业中，房企系长租企业忖度经管限度达95.8万间，较2024年末限度增多8.1万间。

地方国企系长租企业在战术搭救下主导保租房供应，依托资源整合和平台上风，通过“收储转租”等形貌增多保租房供应，开业、经管限度权臣普及。字据中指院监测，端正2025年11月，开业限度TOP30企业中，地方国企系长租企业数目增长至11家，开业限度为32.2万间，较2024年末增多14.3万间，经管限度TOP30企业中，地方国企系长租企业数目增长至10家，经管限度达47.3万间，较2024年末增多11.6万间。

创业系、旅社系长租企业依托多年蕴蓄的运营莳植和品牌口碑，通过轻金钱输出、中金钱托管等形貌实现限度推广。字据中指院监测，端正2025年11月，经管限度TOP30企业中，创业系、旅社系长租企业经管限度分裂为31万间、21万间。

（三）租出需求：租约到期后商酌续租比例较年中有所普及，但租房已经无数受访者过渡性聘请

为充分反应住户的租房气象，了解住户现时租房偏好和痛点问题，中指商酌院自2022年6月起每半年开展一次天下租客问卷走访，对租客特征和租房偏好进行分析追溯。2025年底的天下租客问卷走访共收回5823份有用租客样本。

1. 租客特征：高学历、新毕业租客已经长租公寓主力客群，一线城市合租比例高于其他城市

走访扫尾显现，54%的受访租客年级介于25-34岁之间，83%的受访租客为本科或专科学历，68%的受访租客毕业5年以内，44%的受访租客月收入分散在5000-10000元之间。

租房聘请方面，72%的受访租客聘请整租，其中一线城市合租（含床位、房间）比例高于其他城市。50%的受访租客聘请租住个东说念主房源，聘请分散式、集考中公寓的比例分裂为33%，14%，一线城市租客租住个东说念主房源比例高于其他城市，省会城市和地级市市区受访租客租住分散式、集考中公寓的更多。王人集租客学历，超两成硕士及以上学历受访租客租住在集考中公寓，占比赫然高于本科及以放学历租客，毕业1年以内、毕业1-3年的受访租客租住分散式、集考中公寓的比例均赫然高于其他类型的租客。

从房钱水平来看，月房钱高于2000元的分散式公寓和集考中公寓租客占比分裂为57%、66%，权臣高于个东说念主房源。从房钱收入比来看，个东说念主房源租客房钱收入比在10%-20%之间的比例最高，为45%；而租住在分散式、集考中长租公寓的租客，房钱收入比则更多的分散在20%-30%区间，标明租住长租公寓的受访租客更惬心为租住品性的普及承受更高的房钱职守。

数据着手：中指走访

2. 租房偏好：租约到期后商酌续租比例较年中小幅提高，3年内商酌一直租房的租客不及两成

换租商酌：受房钱着落预期等影响，仅四成租客到期后商酌续租，但比例较年中小幅提高

租客租约到期后商酌续租比例举座保管低位。近两年，受服务收入预期偏弱及市集供应增多等成分影响，要点城市住房房钱有所着落。在田户掌抓更多主动权的情况下，仅43%的受访租客暗意在现时租约到期后商酌续租，但比拟旧年底走访扫尾小幅上升，市集稳固性略有改善。租住个东说念主房源的租客最为稳固，商酌续租的比例为47%，租住集考中公寓、分散式公寓的租客商酌续租比例分裂为43%、37%。

图：不临幸源租客换房的原因

数据着手：中指走访

市集房钱着落已经租客商酌换租的广大原因，其中租住个东说念主房源的受访租客对房钱更为明锐，约51%因此原因换租。因“收入预期下降”“处事变动”聘请换租的受访租客比例亦相对较高，此外租住在个东说念主房源和集考中公寓的受访租客存在普及居住品性的需求。

表：现时租住房屋类型和改日商酌租住房屋类型

数据着手：中指走访

王人集受访租客改日商酌换租的房屋类型来看，个东说念主房源、分散式公寓、集考中公寓租客商酌不竭换租同类房源的比例分裂是78%，66%，24%，标明个东说念主房源和分散式公寓的租客对现时房屋类型较为称心。而商酌换租的集考中公寓租客中，有58%改日念念租住分散式公寓。

图：集考中公寓租客对公寓哪个方面最不称心

数据着手：中指走访

针对集考中公寓换租庸俗民宅意愿较高的问题，走访扫尾显现，其主要痛点并不在价钱，而主要源于室内环境和居住舒阻挡方面，户型差/透风效率不好、隔音差、储物空间少排行靠前。尤其是商酌换租至分散式公寓的田户中，有35%以为“户型差/透风效率不好”是集考中公寓最大的问题。与民宅比拟，非居住用房改建的集考中公寓在空气质料、杂音、空间等方面更容易存在问题，长租公寓运营商可在产品优化、升值服务等方面下功夫，以普及田户留存率。

温雅成分：集考中公寓租客广大喜爱租住品性和职权保险，对餐厨、收纳、影音等室内枢纽需求较高

图：不临幸源租客租房时主要推敲的成分

数据着手：中指走访

对于租客在租房时温雅的主要要素，除了邻近配套要求是共性原因外，不同类型房源温雅点也存在一定互异。个东说念主房源租客对通勤时刻、房钱水平温雅度较高，长租公寓租客则更温雅房源到地铁的距离，此外集考中长租公寓租客较为温雅小区环境，分散式长租公寓租客较为温雅通勤时刻。

图：集考中长租公寓租客聘请租住现时公寓的原因

数据着手：中指走访

走访显现，集考中公寓租客广大喜爱租住品性和来回圭表化，租住需求从“有房住”升级为“释怀住”。因通勤方便、空间寂寞/好意思妙性高而聘请集考中长租公寓的租客均占35%以上，另有近三成受访租客敬重集考中公寓的服务和公区确立。有32%的受访租客因条约备案、房钱监管等更圭表而聘请集考中公寓，讲明受访租客对来回安全和职权保险较为喜爱。长租公寓运营商应打磨产品与服务细节，主动拥抱合规监管，夯实品性化和圭表化这两大中枢竞争力。

图：集考中长租公寓租客最期待的室内确立

数据着手：中指走访

受访租客对餐厨、收纳整理、影音文娱等方面的产品家电需求较高。产品方面，除床/衣柜/书桌椅等惯例确立外，受访租客最需要餐桌餐椅，占比51%，床头柜、晾衣架、梳妆台亦然受访租客较为需要的产品，占比在30%-40%（含）之间。家电方面，超40%的受访租客需要电磁炉、微波炉等厨房电器，需要投影仪、电视的受访租客占比在30%（含）-40%之间。

住房筹备：3年内商酌一直租房的租客不及两成，租房是短期内濒临经济压力的过渡聘请

从受访租客对改日3年的住房筹备来看，租房已经无数田户群体的过渡性聘请。调研显现，72%的受访租客暗意攒够首付后将聘请在腹地或房价更低的城市购房，仅有16%的租客商酌一直租房。

数据着手：中指走访

分不临幸源类型来看，个东说念主房源租客商酌一直租房的占比相对更高，为25%，而分散式、集考中公寓的受访租客商酌一直租房的占比均在8%以下。分不同庚级段来看，20-29岁、50岁以上受访租客商酌一直租房的比例在各年级段中相对较高，分裂为19%、31%；商酌买房的群体中，20-29岁群体更倾向于在腹地买房，20岁以下群体则多商酌去房价更低的城市买房。

对于无房租客3年内商酌一直租房的原因，走访扫尾显现，经济压力较大、买房性价比不高/不看好房地产市集是最主要的两个成分，忖度占比80%。

图：不临幸源租客改日3年筹齐截直租房的原因

数据着手：中指走访

分房型来看，租住个东说念主房源的受访租客62%聘请经济压力大，租住分散式公寓的受访租客53%聘请买房性价比不高/不看好房地产市集。同期，跟着租购并举的住房制过活渐完善，住房租出市集向圭表化、专科化处所发展，租住品性普及，租购同权亦在部分城市逐步落实，租房成为部分租客的主动聘请，忖度约10%的受访租客以为租房“更生动”“生存质料更高”“可享受的大家服务越来越多”。

市集发展趋势预测

（一）趋势预测：战术推动市集圭表化发展，金融搭救驱动金钱价值终了，助力行业良性轮回

1. “十五五”期间，保租房供给有望从大限度筹建转向以需定建阶段，供应趋稳将有助于行业恰当脱手

2025年10月，二十届四中全会在“加大保险和改善民生力度，塌实鞭策全体东说念主民共同裕如”中淡薄要“推动房地产高质料发展”，明确改日房地产行业发展处所。《“十五五”筹备建议》具体叙述了发展要点，其中包括“优化保险性住房供给，得志城镇工薪群体和万般难题家庭基本住房需求。”倪虹部长发表的签字著述《推动房地产高质料发展》中提到要“完善以公租房、保险性租出住房和配售型保险性住房为主的多线索住房保险体系。”

“十五五”期间，跟着“租购并举”住房轨制不休完善，租房仍将是得志后生东说念主、新市民等群体居住需求的紧要形貌，住房租出市集存在发展空间，尤其在住房保险方面，中枢一二线城市或以保租房为主导。保租房供给方面，“十四五”期间筹集成立的保租房将缓缓投放市集，短期内市集供应或有所增多，“十五五”期间保租房房源筹集需要“以需定建、以需定购”，因地制宜确定供给限度，保租房供给或将缓缓趋稳，有助于行业恰当脱手。同期，田户不再只是得志于"有房可住"，而是愈加温雅居住空间的顺耳肠、安全性和浮浅性，因此保租房供给要侧重品性优化，保租房也需要“好屋子”。

2. 《住房租出条例》实施将推动行业向圭表化、市集化、专科化处所发展

“十四五”期间，在“租购并举”战术导向下，我国住房租出市集实现较快发展，但仍存在专科化企业占比低、市集参与主体动作不圭表、租出关系不稳固等问题。倪虹部长的签字著述中提到要“圭表发展租出市集，培育市集化、专科化住房租出企业，提高行业监管和服务才气，照章惊奇租出两边正当职权”，为住房租出市集的持续健康发展指明处所。

行业监管方面，2025年9月《住房租出条例》崇拜实施，旨在圭表住房租出行径，惊奇住房租出行径当事东说念主正当职权，稳固住房租出关系，促进住房租出市集高质料发展，推动加速建立租购并举的住房轨制。现在，已有部分省市出台行业监管联系战术，计算“十五五”期间将有更多地方政府跟进《住房租出条例》，制定实施笃定，率领租出市集圭表化发展。

企业培育方面，从市集化、专科化的战术导向来看，我国长租公寓企业仍有较大发展空间，推动专科的住房租出企业发展将有助于普及住房租分娩品品性及服务质料，促进住房租出市集高质料发展。改日战术有望不竭从财政金融、市集培育、非居改租等角度加大住房租出战术搭救力度。

3. 公募REITs、持有型不动产ABS等拓宽企业融资渠说念，诱骗更多社会成本投入住房租出市集

2025年9月，《国度发展调动委办公厅对于进一步作念好基础枢纽界限不动产投资相信基金（REITs）常态化申诉保举处事的示知》（“782号文”）发布，持续推动公募REITs市集扩围扩容，积极搭救已刊行产品扩募，缩小扩募申诉时刻，允许通过扩募跨区域整结伙产。战术搭救下，租出住房公募REITs产品的刊行与扩募有望提速扩容。市集方面，2025年，保租房公募REITs、持有型不动产ABS均实现了从“首发”到“首发+扩募”的超越，酿成公募、私募互补的花样，共同拓宽企业融资渠说念，普及企业参与租出住房开拓运营的意愿，也成心于企业酿成限度效应。

（二）策略建议：积极周转存量金钱，普及租住产品品性和运营水平，把抓不动产金融机遇

1. 通过市集化长租房升沉、存量金钱周转等形貌参与保租房筹集

“十五五”期间，住房租出企业可把抓“优化保险性住房供给”的战术机遇，参与保租房筹集。房企系长租公寓企业一方面可通过获取集体策动成立用地、改建自持商办金钱、参与其他企业存量金钱周转等形貌多渠说念筹集成立保租房。另一方面可要点温雅各地保租房格式认定办法等战术笃定，将旗下市集化租出住房升沉为保租房，以获取税费优惠、低息贷款、民用水电气价钱等战术搭救。地方国企可依托资源上风和融资上风，要点通过收储转租等形貌参与保租房筹集，推动自有或关联格式的金钱周转。

2. 打造租出住房“好屋子”产品，普及圭表化运营水平

现时，住房租出市集正处于增量推广向存量提质退换的阶段，与推动成立安全、顺耳、绿色、聪惠“好屋子”的战术导向相契合。字据2025年租客调研扫尾，租客从集考中公寓换租至庸俗民宅的最主要原因是舒阻挡欠佳。因此，住房租出企业需深度商酌细分客群的租住需求，通过优化户型设想与功能分区、升级室内枢纽、打造分享空间、构建多元化升值服务体系等形貌，打造租出住房“好屋子”。

此外，调研扫尾显现，除通勤方便、空间寂寞/好意思妙性高外，运营圭表是租客聘请集考中公寓的紧要推敲成分。《住房租出条例》的实施为住房租出市集提供了明确的轨制框架和动作准则，记号着我国住房租出经管体系进一步完善。住房租出企业应积极响应行业监管战术，普及圭表化运营水平，保险田户职权，进而建立田户对品牌的信任度。

3. 把抓不动产金融机遇，实现交易模式闭环

2025年，保租房公募REITs刊行稳步鞭策，扩募程度有所加速，战术搭救租出住房REITs扩围扩容。住房租出企业应充分诓骗金融器具，尤其是“允许通过扩募跨地区整结伙产”的战术窗口，实现资金回笼，优化金钱结构。同期，住房租出企业可通过参与确立住房租出基金的形貌，诱骗长久成本共同搭建投资平台，酿成“成本+产业”的协同效应，实现由重到轻的退换。